Según hemos leído recientemente en la prensa en los últimos años ha habido un incremento espectacular de las deudas comunitarias. Vamos a estudiar las herramientas que tiene la comunidad de propietarios para hacer efectivo el cobro de las mismas, y la situación de las deudas comunitarias cuando el propietario del inmueble entra en concurso de acreedores.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos singularidades con respecto a las cuotas comunitarias impagadas, a saber la preferencia y la afección.

“artículo 9.1 e) los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil ….”

Se excluyen los créditos a favor del estado por el importe de la última anualidad que grave el inmueble y los créditos de los aseguradores sobre los bienes asegurados por los premios del seguro de dos años.

Esto significa en la práctica que las cuotas comunitarias son reclamables con preferencia a cualquier otra deuda de las indicadas anteriormente, incluso los créditos hipotecarios.

Para ello, la comunidad de propietarios deberá de presentar la correspondiente reclamación judicial que aconsejamos se dirija contra los titulares de los créditos que consten inscritos en el registro de la propiedad, y desde el momento de la reclamación judicial ese año y los tres ejercicios anteriores, serán declarados preferentes frente a otros créditos, consiguiendo cobrar incluso, en caso de que alguna carga anterior fuese ejecutada y subastado el inmueble.

Por otra parte, el mismo artículo 9.1 e) establece “que el adquirente de una vivienda…. responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios…. a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga la adquisición y a los tres años naturales anteriores”

El artículo 10.2 c) establece la misma afección para el pago de las cuotas de realización de obras (normalmente cuotas extraordinarias o derramas).

Ésta afección supone que en el momento de la transmisión del inmueble, el nuevo propietario responde con el inmueble de las cuotas pendientes de pago del año en que se adquiera y los tres anteriores.

En una situación práctica si la comunidad de propietarios ha sido diligente a la hora de efectuar sus reclamaciones, cobrará la totalidad de la deuda, si por una parte ha tramitado y ha solicitado correspondientemente la condición de preferencia de las cuotas, y por otra parte, si el inmueble se llega a transmitir o ejecutar también puede hacer uso del derecho de afección, con lo que puede cubrirse la totalidad de la deuda aunque transcurran diferentes años

Tengo que criticar sin embargo el último párrafo recogido en el mismo artículo 9.1 c), en el sentido de no haber establecido la obligatoriedad de adjuntar a la escritura la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, puesto que en la práctica sabemos que quien tiene deudas no lo aporta intentando abonar la menor cantidad posible en virtud de la afección indicada anteriormente y sin ir más allá de los tres años y el año natural en que se transmita.

Sin embargo, toda esta situación queda modificada si el propietario del inmueble es declarado en concurso de acreedores.

Y se modifica dicha situación dado que la preferencia de créditos deja de tener efecto en virtud del artículo 1.121 del Código Civil, dado que desde el momento de la declaración del concurso la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal.

Observamos una ausencia de referencia expresa en el artículo 90 de La Ley Concursal, (relativa a los créditos con privilegios especial), a la preferencia del artículo 9.1e) de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que lleva a la conclusión de que una vez declarado el concurso las comunidades de propietarios pierden la preferencia de crédito atribuida a que nos hemos referido anteriormente.

En el mejor de los casos, habría que considerar que cuando en el inmueble se realiza alguna actividad profesional o empresarial propia de la empresa, el crédito comunitario, como generado por la continuidad del ejercicio de tales actividades, en la medida que es un gasto inherente al inmueble, necesario para permitir su uso, podría ser considerado como crédito contra la masa, y en consecuencia de cobro preferente frente a los créditos ordinarios.

En conclusión, la comunidad tiene herramientas para con una actuación diligente cobrar un porcentaje importante de las cuotas comunitarias, a excepción del momento en que el propietario del inmueble se ha declarado en concurso de acreedores.

Un saludo.