Según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos urbanos, cuando un propietario alquila un local al que se le va a dar un uso comercial, queda obligado a pagar al arrendatario una indemnización por clientela al final del contrato, siempre que se cumplan una serie de condiciones.

El propietario puede, sin embargo, quedar libre de la obligación al pago si pacta una renuncia en el momento de la firma del contrato, en cuyo caso el arrendatario no tendría posibilidad de reclamación. La normativa permite el pacto libre entre las partes siempre que lo acordado no sea contrario a la ley, a la moral o al orden público.

Requisitos que deben cumplirse para cobrar la indemnización por clientela

• No debe haber renuncia a la indemnización de forma expresa en el contrato.

• El arrendatario debe haber realizado una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.

• La extinción del contrato de arrendamiento debe darse por cumplimiento del plazo pactado y no por otras razones, como pueden ser el impago de la renta o el desistimiento voluntario del contrato por parte del arrendatario, aunque éste llevase más de cinco años desarrollando una actividad de venta al público.

• El arrendatario debe haber comunicado cuatro meses antes de la finalización su voluntad de renovación del contrato por, al menos, cinco años más y por una renta de mercado acordada por las partes o, en su defecto, determinada por el árbitro designado por las partes.

Si se dan estas condiciones y el propietario comunica su deseo de no prorrogar el contrato el inquilino tendrá derecho a una indemnización.

Esta indemnización solo es aplicable a los contratos de arrendamiento de inmuebles no destinados a la vivienda que desarrollen una actividad de venta al público, por lo que quedan excluidos los locales empleados como almacenes u oficinas.

¿Cómo se determina la cuantía de la indemnización?

• Si el arrendatario iniciara en otro local del municipio la misma actividad comercial dentro de los 6 meses siguientes al fin del contrato, la indemnización contemplará los gastos derivados del traslado y los perjuicios causados por la pérdida de clientela con respecto a la situación anterior. El cálculo se realiza con respecto a los 6 primeros meses de la nueva actividad.

• Si el arrendatario no iniciara otra actividad o iniciara una actividad diferente en un periodo de 6 meses y el propietario o un tercero llevara a cabo en el local una actividad afín en el mismo plazo, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato hasta un máximo de 18 mensualidades. La Ley de Arrendamientos urbanos trata de compensar así el aprovechamiento que el arrendador o un tercero pudieran tener sobre la clientela que el arrendatario anterior había ganado en ese lugar durante su actividad comercial.