Presentemos el caso de que el propietario de un local comercial realiza obras para transformarlo en vivienda, ¿necesita el consentimiento por unanimidad de la comunidad de propietarios? ¿Qué sucede si la comunidad le demanda y exige “dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda”?
Salvo que el cambio esté prohibido expresamente o limitado por el régimen de propiedad horizontal, titulo constitutivo o propiedad estatutaria, el propietario de un local en régimen de propiedad horizontal se reserva el derecho a emplearlo como considere conveniente.
La jurisprudencia señala desde hace tiempo que en el régimen de la propiedad horizontal pueden establecerse prohibiciones o limitaciones que atiendan al interés general de la comunidad (como puede verse en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), asimismo la Dirección General del Registro y Notariado (como puede verse en la Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2017), no obstante, dichas prohibiciones o limitaciones, para ser válidas, deben constar de manera expresa y, para resultar eficaces frente a terceros, deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, según la jurisprudencia, plena libertad de los propietarios de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, para establecer el uso que consideren más adecuado a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. En consecuencia, cuando no se establece en el título constitutivo de la sociedad o en sus estatutos una prohibición expresa de cambio de uso o destino, no es necesario para la transformación del local el acuerdo de la comunidad de propietarios.
Hay, sin embargo, situaciones en las que sí es necesario el acuerdo unánime, aunque no existan limitaciones o prohibiciones expresas en los estatutos. Es el caso de que la transformación del local comercial para convertirlo en vivienda altere el edificio y afecte a elementos comunes, tales como la fachada, o el caso de que se las cuotas de participación en la comunidad de todos o algunos de los elementos privativos se vean alteradas.
Para terminar, hay que tener en cuenta que las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos tienen competencias para establecer condiciones, limitaciones o prohibiciones y que, por tanto, habrá que tener en cuenta lo que disponga la normativa urbanística aplicable en cada lugar. Esto implica que, en la mayor parte de los casos, será necesaria una licencia municipal de cambio de uso para transformar un local comercial en vivienda.
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