En el post de esta semana vamos a tratar la situación en la que se ven los copropietarios de un inmueble en el supuesto que uno de ellos tenga embargada su participación en el mismo.

Nos surge esta idea a propósito de una de las noticias más destacadas de la actualidad, el posible embargo de los bienes inmuebles de Miguel Blesa, en relación al caso de las tarjetas opacas de Caja Madrid,  ya que él mismo ha reconocido que no puede hacer frente a la fianza de 16 millones de euros que le ha sido impuesta por el juez de la Audiencia Provincial.

Parece ser que Blesa es propietario de tres inmuebles, uno de ellos en copropiedad que comparte con sus cuatro hermanos. Esta parte,según se ha publicado,ha sido embargada. La pregunta es ¿responden los copropietarios por las deudas del deudor? Pues en teoría no, pero en la práctica vamos a ver qué pasa.

A modo de introducción, empezaremos dando unas nociones básicas sobre  el concepto de condominio o copropiedad. Es la situación jurídica en que se encuentra el derecho de propiedad que está atribuido a una pluralidad de personas. La regulación se encuentra en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

A esta situación se puede llegar de forma intencionada o accidental. La primera ocurrirá cuando dos o más sujetos adquieran un bien de forma conjunta, cada uno será propietario del porcentaje correspondiente a su aportación en el momento de la compra. La segunda se dará cuando la llegada a la situación de proindiviso se produzca como consecuencia de otro hecho, como por ejemplo un divorcio o una herencia.

Nuestro Código Civil  concibe la copropiedad como una situación transitoria y facilita la posibilidad de disolución de la misma, concediendo a cualquier copropietario el derecho de solicitar la división de la cosa común (art. 400 C.c)

Si el bien inmobiliario puede separarse en lotes, es fácil extinguir el condominio, pero, a veces la imposibilidad de dividirlo hace que cada copropietario tenga una participación en la propiedad, manteniéndose ésta indivisa.

El conflicto  viene cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el fin que le quieren dar al bien.

En este caso hemos de distinguir tres posibles soluciones:

1.-Que uno de los copropietarios le compre al resto sus participaciones.

2.- Que todos las vendan a un tercero.

3.- Acudir  a la vía judicial, donde, el bien acabará saliendo a subasta (art. 517 y ss.  de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Hoy en día esta tercera solución es poco recomendable porque, con la que está cayendo, será difícil encontrar postores que ofrezcan más del 70% de valor del inmueble, pero,  a pesar de todos los inconvenientes que puedan surgir,  en muchas ocasiones los enfrentamientos entre los copropietarios están tan desatados que es la única alternativa posible.

Si la situación es ya de por sí bastante compleja y delicada, nos podemos encontrar con un elemento adicional que la puede agravar aún más, el mencionado anteriormente en el caso de Blesa.

Ante esta circunstancia, la legislación procesal civil ha adoptado el sistema de subsistencia de las cargas anteriores a la ejecución y la cancelación de las cargas o gravámenes posteriores, sin garantizar, por tanto, la transmisión libre de cargas del inmueble.

En el caso que nos ocupa, las alternativas posibles para los copropietarios que nada tienen que ver con el embargo son dos y ninguna de ellas resulta, precisamente, beneficiosa. La primera, vender el inmueble a un tercero, circunstancia poco probable puesto que nadie estará dispuesto a adquirir un bien teniendo que  hacerse responsable de las cargas que tenga el mismo, aunque estas solo afecten a una parte del inmueble. La segunda, instar la división de la cosa común y sacar a subasta el inmueble, pero nos encontramos con el mismo problema porque, ¿quién va a estar dispuesto a pujar por un inmueble que arrastre cargas o gravámenes?

La única forma de transmitir el inmueble libre de cargas sería que el acreedor instara el procedimiento de ejecución con la finalidad de obtener la venta forzosa del inmueble. De este modo, con el precio obtenido en la subasta se resarciría de la obligación asegurada y  quedaría cancelado el embargo. Pero claro,  esta circunstancia no depende de ninguno de los copropietarios, sino, que es una acción personal que tiene derecho a ejercitar el acreedor.

Por todo esto y a modo de conclusión, considero que el sistema que adopta la LEC presenta grandes deficiencias, pues, resulta tremendamente garantista con los derechos del acreedor, puesto que éste tiene la llave para ejercitar su derecho y “obligar” a  los copropietarios, sean responsables o no del embargo,  a enajenar de forma forzosa el inmueble con el perjuicio económico que esto les supondría. O bien no ejercitar esta acción personal y “obligarles” indefinidamente a permanecer con una parte indivisa de un inmueble sobre el que pesa un embargo que los tiene atados de pies y manos.

Esperando que os haya resultado interesante, os mando un saludo.